規范中央空調系統運行管理工作，確保中央空調系統正常運行，為用戶提供滿意服務。
2．適用范圍
公司所轄物業的中央空調系統運行管理。
3．職責
3．1 中央空調系統的運行管理由工程部統一負責。
3．2 日常的空調供應由空調運行班和中控室負責。
3．3 冷水機組、水泵、風柜、冷卻塔和膨脹水箱等設備與裝置的日常巡檢及制冷機房、空調機房的管理由空調運行班負責。
3．4 各設備裝置及風、水管道系統的維護保養和應急搶修由空調維修班負責。
3．5 各設備的電動和配電部分的維護保養和應急搶修由電工維修班負責，空調維修班配合。
3．6 監督、驗收外委單位對宅洞水質的處理及冷卻塔和冷水機組冷凝器的清潔工作，由空調運行班負責。
4．工作程序
4．1 空調供應程序
4．1．1 空調運行值班人員按照冷水機組開停機程序，
在規定的時間開停冷水機組及啟停相應的冷卻水系統和冷凍水系統；
4．1．2 中控室值班人員按規定開關集中控制的風柜和各層新風機；
4．1．3 中央空調系統運行期間，空調運行值班人員應每隔一小時將冷水機組和水泵、冷卻塔的運行數據記錄在相應的運行記錄表上；
4．1．4 如有用戶需要延時空調服務，按有關有償服務規定執行；
4．1．5 用戶有空調使用效果方面的投訴時，由空調維修值班人員去現場了解情況并給予解決。
4．2 空調設備管理程序
4．2．1 工程部負責建立各類空調設備的運行、維護保養及檢修檔案；
4．2．2 工程部負責對空調設備進行標識，以便統一管理；
4．2．3 由空調工程師制訂空調設備及裝置維護保養的規程，經工程部經理審定后發放到相關班組，并依此制訂和下達相關工作計劃；
4．2．4 如用戶裝修涉及到空調設備或裝置的變動、按有關裝修規定執行。
4．3 空調設備維修程序
4．3．1 在日常運行中，空調運行值班人員應按照有關設備及裝置巡回檢查規定進行巡檢，發現問題要及時反映，以便維修人員盡快到位檢修，檢修后要將有關情況記錄在"檢修記錄表"上；
4．3．2 空調維修班和電工維修班人員應按照空調設備及裝置維護保養計劃，定期對空調設備及裝置進行維護保養，并將維護保養情況記錄在"設備及裝置維護保養記錄表"上；
4．3．3 用戶有空調設備及裝置方面的投訴時，由空調維修值班人員到現場檢查，如屬一般性維修，不涉及零部件的更換，則及時處理；如需要換零部件等，按有關維修規定執行。
4．4 空調水處理程序
4．4．1 空調水處理委托專業水處理公司進行，具體內容參見委托合同；
4．4．2 外委單位完成水質處理及冷卻塔或冷水機組冷凝器的清潔工作后，由空調運行值班人員負責在其工作單上簽署驗收意見，并留一份交工程部存檔；
4．4．3 水處理公司出具的水質檢驗報告由工程部存檔。
5．相關支持性文件和記錄
5．1 離心式冷水機組操作規程
5．2 離心式冷水機組運行記錄表
5．3 水泵、冷卻塔運行記錄表
5．4 中央空調系統巡回檢查規程
5．5 加時服務申請單
5．6 設備技術性能卡片
5．7 空調設備及裝置維護保養規程
5．8 設備及裝置維護保養記錄表
5．9 空調設備或裝置變動申請單
5．10 設備(裝置)檢修記錄表
5．11 設備(裝置)維修通知單設備的管理制度
1．巡回檢查制度
中央空調系統涉及到的設備種類和數量較多，安裝地點也比較分散，特別是夏季供冷運行時，對水系統來講，冷水機組、二次泵、冷卻塔、膨脹水箱、空氣處理裝置等通常分設多處。更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技術上或使用上的特殊要求，往往設置多個機房，而人員配備上不是也不需要每個機房都有值班人員。此時，為了保證系統安全正常的運行，就需要運行維護人員和檢修人員定時或定期地進行巡回檢查，以預防為主，發現故障和問題及時處理。
2．中央空調維護保養制度
中央空調系統和設備自身良好的工作狀態是其安全經濟運行、延長使用壽命、保證供冷質量的基礎，而有針對性地做好各項維護保養工作又是中央空調系統和設備保持良好工作狀態的重要條件之一。
3．檢測與修理制度
不管如何加強維護保養，都只能降低設備的損壞速度，要想完全使設備不出現故障或不發生部件損壞是不可能的。中央空調系統在運行一定時間后，運動部件都會出現磨損、疲勞、間隙增大，甚至喪失工作能力；而靜止的部件和管道也會產生堵塞、腐蝕、結垢、松動等現象，使設備的技術性能、系統的工作狀況發生改變，甚至發生事故，影響到中央空調系統的正常運行和空調的使用效果。
因此，必須定期對系統和設備進行檢驗和測量，以便根據檢測情況及時采取相應的預防性或恢復性的修理措施
4．運行與檢修記錄
運行與檢修記錄是設備技術檔案的重要組成部分之一，除此之外，它也是原始技術資料之一。原始技術資料包括空調系統設計、施工、安裝圖紙和說明書，各種設備的安裝、使用說明書，系統和設備安裝竣工及驗收記錄等，分別由設計、設備制造、工程安裝單位提供，是在中央空調系統正式投入運行前就形成的。而運行和檢修記錄則是在中央空調系統投入運行后形成并不斷積累起來的。通過這些記錄，可以使運行和管理人員掌握系統和設備的運行情況和現狀，一方面可以防止因為情況不明、盲目使用而發生問題；另一方面還可以從記錄中找出一些規律性的東西，經過總結、提練后，再用于工作實際中，使管理和操作檢修水平不斷提高。
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